重庆专业房产律师:开发商违反房屋认购意向书的约定拒绝销售房屋应当承担赔偿责任

 


开发商违反房屋认购意向书的约定拒绝销售房屋应当承担赔偿责任

一、裁判要旨:


预约合同,一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后,双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行,构成违约的,应当承担相应的违约责任。


二、法律依据:


《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”


第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”


开发商违反房屋认购意向书的约定拒绝销售房屋应当承担赔偿责任

三、案例:


2002年7月12日,原告与被告金轩大邸公司签订了《金轩大邸商铺认购意向书》,约定原告向被告支付2000元意向金后即取得被告所开发的小区金轩大邸商铺的优先认购权,被告负责在正式对外认购时通知原告前来认购。该意向书同时确定该商铺的销售均价为每平方米7000元,可能有1500元左右的浮动。此后,原告按照约定支付了意向金,但被告对外发售商铺时未通知原告前来认购。原告得知被告已经对外发售商铺立即同被告交涉,被告以楼价上涨为由拒绝与原告签订正式买卖合同。被告的行为违反了双方的约定,请求人民法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺,如果被告不能履行,请求判令被告赔偿原告经济损失100万元。


四、法院认为:


为促使民事主体以善意方式履行其民事义务,维护交易的安全和秩序,充分保护守约方的民事权益,在综合考虑上海市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上,酌定金轩大邸公司赔偿仲崇清150000元。仲崇清要求金轩大邸公司按照商铺每平方米建筑面积15000至20500元的价格赔偿其经济损失,但由于其提交的证据不能完全证明涉案意向书所指商铺的确切情况,且根据金轩大邸公司将有关商铺出售给案外人的多个预售合同,商铺的价格存在因时而异、因人而异的情形。另外,虽然仲崇清按约支付了意向金,但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。故仲崇清主张的赔偿金额,不能完全支持。