重庆专业合同律师:租赁关系中的公开“秘密”

 

 租赁关系中的公开“秘密”

一、租赁合同


租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁合同是直接体现双方存在租赁关系的载体,但大部分人在发生租赁关系时却忽略了租赁合同的签订,以至于租赁双方发生纠纷时常常难以解决,两方僵持不下。《中华人民共和国合同法》第215条规定:“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”尽管法律没有规定在无租赁合同的情况下就否认双方的租赁关系,但若没有租赁合同的存在,也难以证明租赁关系的存在。


二、买卖不破租赁


买卖不破租赁的概念是,在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物转让给第三人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。但买卖不破租赁是有条件的,即(一)出租人已将租赁物交付给承租人;(二)关于租赁物的合同是有效的;(三)在租赁关系存续期间,租赁物的所有权发生变动。


三、转租


转租,是指承租人在与出租人存在租赁关系的期间,将租赁物的全部或一部分出租给第三人(即次承租人)使用、收益,第三人向承租人支付租金的行为。


转租是需要得到出租人的同意,未经出租人同意而擅自转租的是非法转租。对于非法转租,出租人对原租赁合同享有法定解除权,但出租人知道或应当知道承租人非法转租的,且在6个月内未提出异议,6个月的期间届满后,出租人的法定解除权消灭。


四、出租人的义务


《合同法》第216条规定,出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人,并在租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的用途。这是关于出租人的适租义务,意思就是说,在租赁关系存续期间,出租人要按照约定保证承租人能够正常地使用租赁物及附带物品。那么租赁物的维修义务又是由谁来承担呢?对于这个问题,要从以下几点解读:(一)有约定的从约定。但无论约定由谁承担,因维修租赁物影响承租人使用的,要相应的延长租期或减少租金。(二)没有约定的,法律将这一义务规定给了出租人,由出租人承担租赁物的维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,最终的维修费用由出租人承担。为了更好地向出租人追偿维修费,建议保留关于维修的证据,比如对维修过程录制视频、索要维修费的发票。